不動産取得税

不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地や家屋の不動産を新たに取得した際に一度だけ課税される地方税（都道府県税）です。

相続の場合を除き、不動産取得のほとんどが対象となり、税額は土地や家屋の課税評価額に税率を掛けて算出します。

不動産取得税は、長期に渡る負担となる固定資産税率を引き下げ、不動産取得の比較的担税力のある機会に相当の税負担を求める観点から、昭和29年度に創設されました。

不動産取得税は、確定申告の必要はありませんが、住宅ローン利用時の所得税額からの控除を受ける場合は、確定申告が必要となります。

不動産取得税が課税されない場合とは

以下は不動産取得税が課税されない例となります。

1.法定相続人による相続の不動産取得

2.不動産価格が少額の場合

10万円未満の土地、23万円未満の新築・増築・改築した建物、12万円未満の取得した建物のいずれかの場合

3.特定法人による事業用不動産取得

学校法人の保育・教育の場に使う不動産、宗教法人の境内建物および境内地、社会福祉法人の老人ホームなどの社会福祉事業を行う不動産

4.土地区画整理の換地や公共の用に供する道路・土地

5.法人の合併または分割による不動産取得

不動産取得税の算出法

不動産取得税の税額は、土地や家屋の評価額に相当する「課税標準額」に税率を掛けて算出されます。

課税標準額は、実際に土地や家屋を購入した際の金額ではなく、国や自治体の基準によって評価された評価額で、固定資産税でも同様の評価額が用いられるため、「固定資産税評価額」とも呼ばれます。

また特例や、軽減措置に該当する場合は、合わせてその申請をすることになります。

不動産取得税の算出の基となる固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算の基となる評価額です。

3年毎に評価替えが行われ、次の評価替えは2024年（令和6年）の予定です。

平成6年度評価額以後、公示価格の70％の水準になるように調整されています。

不動産取得税の軽減措置と特例

不動産取得税の税率については、法律上の標準税率は4％とされていますが、2024年3月31日までに取得した土地と住宅用の家屋の場合は、3％に軽減されています。（以下の文章中の例などの税率は3％で計算しています。）

他に宅地の課税標準が1／2となる特例があり、こちらも2024年（令和6年）3月31日までの適用となります。

建物については評価額から一定額が控除されますが、控除額は住宅が新築された日に応じて決められており、1997年4月1日以降に建てられた住宅であれば1200万円が控除されます。

不動産取得税の軽減措置が受けられる新築建物の税額と要件

新築建物については評価額から1,200万円が控除されますので、不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 − 1,200万円） × 3％となります。

不動産取得税の軽減措置が受けられる建物の要件は、課税床面積が50平米以上（戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40平米以上）240平米以下で、その建物が、居住用その他も含め住宅全般に適用されることとなります。（マイホーム・セカンドハウス・住宅用の賃貸用マンションなど）

なお床面積はマンションの場合、専有面積に共用部分を持ち分に応じて按分した面積が加算されます。

不動産取得税の軽減措置が受けられる新築住宅用の土地の税額と要件

住宅用の土地については、上記要件を満たす住宅が建っている場合に、不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1／2 × 3％） − 控除額（下記AかBの多い金額）となります。

A ＝ 45,000円（150万円 × 税率0.3％）

B ＝（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2［200平米限度］） × 3％

また取得から3年以内（2024年3月31日までの特例）に建物を新築すること、又は土地を借りるなど新築した人が新築1年以内にその土地を取得することが要件です。

不動産取得税の軽減措置が受けられる中古建物の税額と要件

不動産取得税の軽減措置が受けられる中古建物の税額は、不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 − 控除額） × 3％での計算となります。

要件は、買主の居住用、又はセカンドハウス用としての取得、課税床面積が50平米以上240平米以下であることに加え、1982年1月1日以後の建築であることやそれに該当しない住宅で、新耐震基準への適合が証明されたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること、新耐震基準に適合しない場合、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施することなどがあります。

不動産取得税の軽減措置が受けられる中古建物の控除額

中古建物の控除額は、住宅が新築された日に応じて決められた金額となります。

1997年4月1日以降 1200万円

1989年4月1日～1997年3月31日 1000万円

1985年7月1日～1989年3月31日 450万円

1981年7月1日～1985年6月30日 420万円

1976年1月1日～1981年6月30日 350万円

1973年1月1日～1975年12月31日 230万円

1964年1月1日～1972年12月31日 150万円

1954年7月1日～1963年12月31日 100万円

不動産取得税の軽減措置の中古住宅用の土地の税額と要件

中古住宅用の土地については、上記の要件を満たす住宅が建っている場合、不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1／2 × 3％） − 控除額（下記AかBの多い金額）となります。

A ＝ 45,000円（150万円 × 税率0.3％）

B ＝（土地1平米当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2［200平米限度］） × 3％

また取得から1年以内にその土地上の建物を取得すること、土地を借りるなどその土地上の建物を取得した人が1年以内にその土地を取得することの要件があります。

不動産取得税の軽減措置が受けられる長期優良住宅

耐震性、耐久性、可変性等に優れ、適切な維持保全が確保される認定長期優良住宅の普及のため、一定の認定長期優良住宅の新築又は取得を行った場合、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税が軽減されます。

この不動産取得税の軽減措置の適用期限は令和6年３月31日となります。

4000万円で購入の新築一戸建てのケース

建物：延べ床面積90平米、評価額1250万円

土地：面積100平米、評価額1050万円

建物の税額：1250万円 ー 控除1200万円） × 3％ ＝ 1.5万円

土地の税額：1050万円 × 1／2 × 3％ ＝ 15.75万円

1050万円 ÷ 100平米 × 1／2 × 90平米 × 2 × 3％ ＝ 28.35万円

15.75万円 ー 28.35万円 ≦ 0

よって建物の税額1.5万円のみが不動産取得税となります。

なお東京都の2021年の平均的な一戸建住宅は、住宅評価額が1,063万円（床面積98.9平米）で、住宅用地は144.1平米なので、特例適用で実質非課税となります。